פירוק שיתוף במקרקעין
פירוק שיתוף במקרקעין זהו למעשה פירוק של השותפות בבעלות על קרקע מסוימת. כאשר קיים שיתוף במקרקעין, מדובר על מצב בו השטח שייך לכל שותף על פי חלקו בעסקה. קיימות מגבלות שונות על...
ליווי בעלי קרקע, קבוצות רכישה, ודיירים בעסקאות ופרוייקטים-ייזום -קומבינציה -פינוי בינוי -תמ"א 38
המרחב המשפטי – העסקי העדכני בימינו, בנוגע למגרשים, קרקעות, בנייני מגורים ובניה רוויה – מכיל קשת נרחבת של פרוייקטים ועסקאות הכוללים בין היתר עסקאות של יחידים, קבוצות רכישה, ביצוע עסקאות קומבינציה של בעלי קרקע מול קבלנים ויזמים, חיזוק מבנים, תוספות בניה, מרפסות, ממדי"ם ושיפוץ מבנים קיימים, פינוי בינוי, הריסה ובניה וכיוצא בכך עסקאות ופרוייקטים שונים ורבים הנגזרים מתכנית תמ"א 38.
בין אם מדובר במגרש המצוי בבעלות בעלי קרקע, בין אם מדובר בקבוצת רכישה מאורגנת של רוכשים ובין אם מדובר בדיירי בניין מגורים משותף – חשוב לדעת שאין כל דימיון בין הסכמי קבוצה ו/או הסכמי תמ"א 38 לבין הסכם מכירת/רכישת דירה, יהיה שוויה אשר יהיה.
מדובר בסוגיות משפטיות סבוכות ובעסקאות מורכבות המשלבות דוקטרינות משפטיות רבות והיבטים חשובים מתחומי דיני המקרקעין הקניין והנדל"ן, דיני החוזים, דיני התכנון והבניה, המשפט המוניציפלי ודיני המס השונים.
ליווי נכון, מקצועי ומנוסה של עו"ד מייצג בשילוב עם מומחים לתחום זה – יביא למיצוי מיטבי ומקסימלי של פוטנציאל הרווח וזכויות בעלי הקרקע לצד שמירת רווח נאות ליזם ו/או לחברה הקבלנית – המבצעת תוך מציאת נקודות איזון נכונות שיבטיחו הן את תחילתו וסיומו של הפרוייקט תוך מתן תשומת לב ל"מוקשים" שונים שעשויים לפגוע בכדאיות העסקה, מניעת קריסת יזם/קבלן מבצע, ומיקסום הרווחים והזכויות ללקוח/ות.
עם השנים וכיום במיוחד – לאור מדיניות הממשלה ותשומת לב לנושא בנייני המגורים המשותפים, ולאור התיקונים והעדכונים החקיקתיים השונים בתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה,) תמ"א 38 על סוגיה)- התגבש מנגנון ייחודי וטוב מאי פעם המעניק בידי הקבלנים-היזמים וגם בידי הדיירים אפשרויות תכנון מיטביות יותר וזכויות הרחבה, לצד מיצוי הכדאיות הכלכלית עבור היזם.
לפיכך – נודעת חשיבות עצומה ומהותית לבחירת עורך דין מנוסה ומקצועי בליווי וייצוג דיירים בהליך כגון זה ובחירת המסלול התואם את הזכויות הנודעות לחלקה/למבנה ולאפשרויות הניצול המקסימלי שלהן מבחינה משפטית ותכנונית.
בצד הרווחים הגדולים לכל הצדדים, פרויקט תמ"א 38 טומן בחובו אינספור סיבוכים ומהמורות פוטנציאליים מעצם מהותו. מדובר בעסקה המבוססת על מנגנון "קומבינציה" – עסקת מכירה שבה כל אחד מדיירי הבניין מוכר ליזם את הנכס היקר ביותר שלו- את דירתו הפרטית, או זכויות בניה שיש בידיו מתוקף היותו בעל דירה בבניין, ומקבל בתמורה דירה חדשה ומשודרגת בבניין החדש שייבנה במקום או דירה מחודשת בבניין מחודש ומחוזק.
הרכוש היקר העומד על הפרק, עם כל המתחים, הלחצים והתקוות הכרוכים בו; השלבים הרבים הדרושים לתהליך – שכל אחד מהם יכול להשתבש/להתעכב, והריבוי העצום של בעלי העניין שמשתתפים בעסקה – כל אחד מהגורמים הללו בנפרד עלול להכשיל את הפרויקט, קל וחומר כאשר הם משולבים זה בזה.
מעבר לקושי שקיים בהתקשרות החוזית שנעשית בין דיירי בניין העומד בפני ביצוע פרויקט תמ"א 38/3 לבין היזם/הקבלן שעתיד להוציא לפועל את הפרויקט, כרוך הדבר בריבוי עניינים הדורשים טיפול, כדוגמת: מספר רב של דיירים שצריכים להגיע לעמק השווה ולהסכמות מוקדמות ביניהם בקשר לעצם ההתקשרות ותוכנה ; קביעת התנאים המתלים ; שאלת הבטחונות ; השלכות המס, מידת חשיפת הדיירים לסיכונים וכיוצא באלה.
לפיכך, ברור שהסכמי תמ"א 38 מצריכים ייצוג הולם לכלל הדיירים, שבראשית הדרך צריכים כאמור להסתייע בגורם מקצועי מתאים שיסייע בידם להגיע לכדי הבנות בינם לבין עצמם בנוגע לאופן ההתנהלות הרצוי מול היזם-הקבלן, ובשלב מאוחר יותר – בייצוג האינטרסים של כלל הקבוצה כגוף אחד מול היזם-הקבלן מערכת הסכמית שהינה בגדר "זירה" סבוכה ואחרת לגמרי.
רבים מהדיירים המתגוררים בבניין בו מתבצע פרויקט תמ"א 38 , נהנים מן הנוהג הקיים שבו היזם מממן את עלות עורך הדין שמייצג הדיירים, אולם כאן – כבר בשלב זה יש לעמוד על כך כי עוה"ד שממומן על ידי היזם לא הופנה ו/או הומלץ על ידו כתנאי למימון עוה"ד – דבר שקיים בעסקאות לא מעטות.
דיירים רבים עלולים שלא להיות מודעים בשלב ההתקשרות עם היזם לעובדה שעורך הדין שהיזם הפנה אליהם והמליץ בפניהם לייצגם בפרויקט,עשוי להיות נגוע בניגוד עניינים ואינטרסים בעצם תחושת ה"חובה" כלפי היזם (לכל הפחות – המוסרית ולמראית עין) לתגמל אותו על חשבון הדיירים למען זירוז הליך חתימת ההסכם. במקרה הרע – יבוא ניגוד עניינים כזה למצב בו עלול עורך הדין לייצג למעשה ולשרת בפועל את אינטרס וענייניו של היזם עצמו על חשבון הדיירים.
כך או כך, במקרים אלה טמון חשש לקיומו של ניגוד אינטרסים מובהק. מסיבה זו – נודעת חשיבות רבת משקל בבחירת עורך דין מטעם הדיירים, באופן עצמאי ומושכל.
עורך דין מנוסה – יידע מראש לזהות ולאתר את נקודות החיכוך וניגודי האינטרסים המובהקים בין היזם לדיירים, וידע לתת את דעתו על כך לצד דגש על נושא הביטחונות שעל היזם/הקבלן לתת ולהעמיד לטובת הדיירים; התמורה שניתנת לדיירים ; הליכי פיקוח מקצועיים ; הגנות משפטיות ובניית מנגנוני הגנה והתמודדות עם תרחישי הפרה וכיוצא באלו – תרחישי משבר שונים שעשויים לצוץ ולהתגלע במהלך ביצוע הפרוייקט ושלביו. מדובר בשאלות כבדות משקל, ובעלות השלכות כספיות משמעותיות הן ליזם והן לעוה"ד.
למרבה הצער ודיירים שכשלו בבחירת עורכי דין לא מנוסים עלולים ליפול ל"מלכודות דבש" לצד התעלמות מ"מוקשים" שונים שסופם עלול לגרום לפגיעה בזכויות הדיירים וקיפוח זכויות מיותר, מדעת או שלא מדעת.
כשלים שונים ורבים נוספים – עשויים לצוץ במהלך העסקה בשל התקשרות עם גופים, גורמים וחברות כושלות או בעלות ביטחונות בלתי מספיקים או נאותים לטיב ולביצוע, בעיות באי מיצוי מפרט סנטדרט בניה ואיבזור מיטבי, בעיות הקשורות בהוצאת היתר הבניה, כשלים בשלבי הבניה עצמה והיעדר מנגנון אחריות או הבטחת טיב הבניה לאחר המסירה.
גם כאשר מדובר בשלב הביצוע עצמו – פרויקט מסוג זה מערב כמות אדירה של גורמים, שעליהם נמנים כמובן כל דיירי הבניין, כאשר לעתים מדובר בעשרות אנשים, שצריכים לשמור על יחסים תקינים זה עם זה ועם הגורמים האחרים – היזם, הקבלן, הבנקים למשכנתאות, העירייה, הרשויות השונות וכן הלאה – מן השלב הראשון ועד השלב האחרון בפרויקט.
במצב דברים כזה – נדרש מלכתחילה ליווי ע"י גורם משפטי בעל ניסיון רב בעסקאות להתחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ופינוי-בינוי, שניחן ביכולות משא ומתן ובכישורים מתאימים וניסיון בהכרת צרכי הדיירים, ידע בניסוח הסכמי נדל"ן מסחריים, הכרת השוק, קשרים מקצועיים עם מיטב המומחים בשוק ויכולת לבנות מארג שלם שיתן מענה לכל מהמורה ויבטיח את סיומו של הפרוייקט בהצלחה ובתואות מיטביות ללקוחות.
למשרדנו אשר ליווה בהצלחה והיה מעורב בייצוג בפרוייקטים ועסקאות רבות בתחום הנדל"ן היזמי , העסקי – מסחרי, הפרטי ובעסקאות תמ"א 38 – יש את הניסיון, היכולת, הידע המקצועי וקשרי שיתוף הפעולה עם מיטב הגורמים המקצועיים הרלוונטיים בהשגת והבטחת תוצאה מיטבית ללקוחותינו – החל מעסקאות בעלי קרקע ויזמות לבניה וכלה בעסקאות תמ"א 38 על גווניה.
משרדנו על צוותו, היכרותו וקשריו הענפים עם גורמים מובילים בתחום – ישמח לייעץ ולבחון היתכנות, ליווי ייצוג הסכמי וביצוע של כל פרוייקט כאמור באופן יסודי, מקיף עם ראייה מרחבית ודגש על צרכי הלקוח/ות וניצול מירבי ומיטבי של אפשרויות ניצול הזכויות לצד הבטחת מנגנון ביצוע יעיל ומוגן של שלבי העסקה.
עסקה של מכירה או רכישת נכס נדל”ן לרבות ובעיקר דירת מגורים – הינה בדרך כלל “עסקת חייו” של כל משק בית ממוצע, מאחר והיא מהווה צעד כלכלי משמעותי בשווי כספי גבוה, בעם השלכות משפטיות מורכבות בנושאי הבטחת זכויות הלקוח וקורלציה לסוגיות בדיני הקניין והמיסוי.
מדובר בסוגיה שמצד אחד – לוקה חדשות לבקרים בטעויות חמורות בשיקול דעת של לקוחות מוכרים ו/או רוכשים המתפתים לעיתים “לחסוך” בייעוץ וליווי משפטי דווקא בעסקאות כאלו הכרוכות בסיכון של מיליוני שקלים.
מצד שני – מדובר למרבה הצער בסוגיה השכיחה ביותר בתחום הקובלנות המשמעתיות והאתיות המוגשות כנגד עורכי דין בגין רשלנות מקצועית – וזאת מאחר ועורכי דין רבים שאינם בעלי ניסיון או מומחיות בתחום זה – גם הם “מתפתים” מצידם מעת לעת לייצג לקוחות “מזדמנים” בתחום סבוך ומורכב זה מתוך אמונה כי מדובר בעשיית רווח “קל” לכאורה, תוך “קיצורי דרך” מדעת או מחוסר ניסיון, שלאחר מכן מסתברים למרבה הצער כהרי גורל עבור לקוחותיהם.
בפועל ולאמיתו של דבר – עסקת מקרקעין הינה תהליך מורכב וסבוך, מרובה שלבי טיפול ודיווח מול רשויות וגופים שונים וכרוך בלא מעט רגולציות, סיכונים, מהמורות משפטיות והשלכות בלתי הפיכות, ככל שעסקה כזו אינה מבוצעת ומלווה באופן מקצועי ומנוסה.
מכר של נכס מקרקעין מצריך היערכות מוקדמת כגון, מחקרי שוק, הערכות שווי ושמאויות, בדיקת זכויות, בדיקות נאותות כלכלית של צד לעסקה, פגמים בבעלויות, חריגות בניה, חריגות מהיתרים הליכים משפטיים וכן צווי הריסה שונים שתלויים ועומדים כנגד נכסים שונים.
בנוסף – נדרש תכנון מס קפדני שנדרש למומחיות ספציפית של עורך הדין לשם מיצוי הטבות המס להם זכאי הלקוח ומאידך לשם בחירת מסלול נכון של ביצוע ועיתוי העסקה בכדי להימנע מחיובי מיסי מקרקעין שונים שלעיתים מגיעים לשיעורי עתק הפוגעים אנושות בכדאיות הכלכלית של העסקה – וזאת בשלב שבו כבר מדובר בתהליך בלתי הפיך לאחר שכבר נחתם הסכם בגין העסקה.
בהמשך, נזקק תהליך העסקה לקיום מו”מ המצריך ידע וניסיון רב, כדי להימנע מהשלכות מקדמיות בלתי הפיכות בנושא זכרון דברים, מסמכי הבנה וניסוח הסכם מכר שימצה את מיטב ההגנה ורשת הביטחון של כספי הלקוח תוך מיצוי מקסימלי של זכויות ואינטרס הלקוח מבחינה משפטית, מסחרית ומיסויית.
לבסוף – נודעת חשיבות ממשית ומהותית בניסוח הסכם ש”תפור” על פי מידותיו ונסיבותיו של כל לקוח ולקוח. אחת הטעויות הנפוצות שמהוות מקור לבכיה ונזקים בלתי הפיכים בדיעבד – הינה הסברה לפיה ניתן להשתמש בנוסחי “אינטרנט” שונים של הסכמים “גנריים” או “דוגמאות” של שלד נוסח אחיד שניתן למצוא ברשת.
ניסוח הסכם מכר או רכישה – דורש ידע מעמיק עם צרכי הלקוח הספציפי, מטרותיה של העסקה מבחינה פרטית או מסחרית, הכרת אופי הנכס הנרכש החל ממגרש, המשך בנכס מסחרי וכלה בדירות יחידות או פרוייקטים רבי יחידות, לימוד לוח הזמנים ה”פיננסי” הנדרש, מערכת הערבויות ומעגלי הביטחון הכלכלי לרבות מנגנוני הנאמנות שבאים להגן על הלקוח בכל סיטואציה בהתחשב עם קורלציה להבטחת תזרים לתשלומים על חשבון התמורה לצד חיובי רשויות המס הרשויות העירוניות, גורמים בנקאיים ומימוניים וכיוצ”ב, כל זאת לצד בניית מגנון שבא להתמודד עם מקרים של הפרות הסכם עתידיות, תרחישי אי ביצוע וכיוצא באלה.
כפי שאף אדם סביר לא היה “חוסך” בשכירת איש מקצוע מעולה בתחום רפואי ולו אף הזניח ביותר כגון עקירת שן – הרי שבדיוק באותו אופן, כאשר מדובר בעסקה מסחרית משפטית הכרוכה בסיכון הון עתק – מכאן נובעת החשיבות העצומה לשכור את שירותיו המשפטיים של עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום זה, על-מנת להבטיח ליווי, ייצוג וטיפול תוצאתי מיטבי בעסקה זו ע”י עו”ד מעולה מטעמכם בעסקה.
משרד שטרית דמארי ושות’ בראשות עוה”ד עידן שטרית וצוות המשרד- בעל מומחיות וניסיון רב שנים של ליווי עסקאות נדל”ן תוך ייצוג חברות בניה, אנשי עסקים, יזמים, קבוצות רכישה ואנשים פרטיים – מוכרי ורוכשי נכסי נדל”ן החל מעסקאות מסחריות רחבות היקף וכלה בייצוג בעסקאות מכר ורכישת בתים ודירות מגורים ברמת הלקוח הפרטי. כל לקוחותינו נהנים משירות מקצועי וקפדני לרוחב תהליך העסקה על כל שלביה והיבטיה – המשפטיים, המסחריים והכלכליים. גם לכם מגיע לא פחות מכך. לקבלת ייעוץ ו/או תאום פגישה, צרו קשר עם משרדנו שצוותו המקצועי ישמח לסייע וללוות בחינה ראשונית, כדאיות וביצוע ליווי בפועל של כל עסקה העומדת על הפרק.
עוה”ד עידן שיטרית מלווה כל עסקה באופן אישי מהתחלת המו”מ ולעד להסכם מחייב תוך הקפדה מתן שירות אישי אדיב לכל לקוח.
זקוקים לשירותי עורך דין לענייני מקרקעין? אל תהססו (!) צרו קשר עוד היום בטל 03-5185888 או השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.
פירוק שיתוף במקרקעין זהו למעשה פירוק של השותפות בבעלות על קרקע מסוימת. כאשר קיים שיתוף במקרקעין, מדובר על מצב בו השטח שייך לכל שותף על פי חלקו בעסקה. קיימות מגבלות שונות על...
